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Saneamiento y los gravámenes sobre inmuebles no registrados: Deficiencias en el principio de publicidad.

klkEl presente trabajo se ha realizado dentro del marco de la maestría en Derecho Inmobiliario a la que ya hemos referido en posts anteriores. Aquí nos enfocaremos en una de las principales deficiencias para materializar el principio de publicidad al momento de sanear un inmueble, y es con respecto a las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto del Saneamiento. Espero sirva como aporte, no sólo académico, sino además logístico para una futura mejora en los actuales sistemas registrales de República Dominicana… y como siempre, la crítica constructiva siempre será bien recibida. 

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Sobre la Resolución 1-2016 y el problema normativo en RD.

Planteamiento.

El 8 de febrero del año 2016, el Consejo del Poder Judicial aprobó la Resolución 1-2016, pretendiendo con ella la modificación del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria. El uso del verbo “pretender” en la oración anterior no ha sido accidental ni por ligereza, sino la reacción que produce en el foro judicial la idea de que una disposición que cumple con ciertas pautas constitucionales pueda surtir efectos normativos: es una pretensión, no necesariamente una aserción. Pero esto no es más que un leve síntoma del principal problema que tiene República Dominicana, en cuanto a teoría de la norma se refiere, y es la idea de que cualquier disposición por escrita puede considerarse una ley de alcance general, como expondremos brevemente.

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El Escrow y el Title Security en la República Dominicana (Colaboración)

Trabajo académico realizado por las/os colegas Alicia, Rosalba, Suleyka, Wanda y Bayoan respecto al “Escrow” y el “Title Security” como modelos novedosos de negocios jurídicos que se implementan en la República Dominicana, a pesar de la escala o nula regulación legal respecto a estos contratos. El presente trabajo fue realizado dentro del marco de la maestría en Derecho Inmobiliario impartida por la PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA MADRE Y MAESTRA durante el período 2015-2017, bajo la dirección del profesor Cristian Martínez.

Se analizan las distintas generalidades de estas contrataciones especiales, así como su diferencia de estos contratos clásicos que estudiamos de la nómina planteada en nuestro Código Civil Dominicano; explorando además el marco normativo y formalidades para la perfección del negocio en cada uno de ellos, el uso práctico de cada uno de ellos, pero sobre todo, su implementación en transacciones inmobiliarias.

La aplicación de los principios registrales en las funciones del Registrador de Títulos

registro-inmobiliario-y-notaria-redaccion-de-documentos_1El siguiente es un trabajo práctico realizado al marco de la Maestría en Derecho Inmobiliario que hemos referido en ocasiones anteriores en este blog. En esta oportunidad, se trata de una asignación de Derecho Registral, en la cual se pretende un análisis de los principios fundamentales del Derecho Registral aplicados a la función que ostenta el Registrador de Títulos como dependencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. La actuación seleccionada es la inscripción de una hipoteca convencional sobre un inmueble, y hemos optado por una actuación simple y común ante estas dependencias precisamente para ilustrar que hasta en el más simple de los procedimientos, operan estos principios como directrices de la función registral. Las más crueles críticas a este esfuerzo académicos son bienvenidas.


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Análisis comparativo entre los sistemas registrales alemán y dominicano

Para el presente ensayo académico realizaremos un análisis comparativo entre los sistemas que rigen el derecho de propiedad inmobiliaria y su registro, que se encuentran vigente tanto en la República Dominicana como en la República Federal de Alemania. A tales fines, se hará un breve esbozo respecto del derecho registral y su importancia, siguiendo con un análisis normativo, estructural e institucional del registro inmobiliario en ambos Estados, estableciendo puntos de encuentro y de discordia, para de esta manera tomar los mejores atributos de la experiencia comparada, y descartar aquellos elementos que pudieran entorpecer el desarrollo del Derecho registral en nuestro país.

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La acumulación de medidas de instrucción: de lo posible a lo factible

Con la instauración de la figura de “acumulación” en la práctica judicial contemporánea, se ha sostenido la tesis de que todos los pedimentos que se someten ante la autoridad judicial, inclusive las medidas de instrucción, pueden acumularse conjuntamente con la decisión al fondo; todo esto, bajo el pretexto de evitar dilaciones innecesarias. En el presente texto se plantea que las solicitudes de medidas de instrucción no deben ser acumuladas por la autoridad judicial, exponiendo los argumentos que respaldan funda la tesis a refutar, y presentando razones a contrario para demostrar esta facultad no procede para medidas preparatorias.

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¿Cumple la octava franca con el debido proceso y la tutela judicial efectiva?

Me resulta bastante curioso como en nuestro actual Estado de Derecho, en donde se predica el debido proceso y la tutela judicial efectiva como valores inherentes a todo proceso judicial, aparezcan detalles o aristas donde las cosas no parecen ser tan cordiales con el texto constitucional.

Una de ellas es el caso de la notificación dentro del plazo de la octava franca, que conforme al estado actual del Procedimiento Civil, una parte notifica a la otra para que dentro de un plazo de ocho días (08) francos realice su constitución de abogado. En el caso de que la parte demandada realice formalmente su constitución de abogado; cualquiera de las dos partes puede diligenciar la fijación de audiencia por ante el tribunal apoderado [Es el acto de la demanda y no la fijación la que apodera al tribunal], y notificar por simple acto de abogado la fecha de la audiencia… acto mejor conocido como acto de avenir.

Pero… ¿Qué sucede si dentro del plazo de la octava franca la parte demandada no realiza su constitución de abogado? por lo general el abogado de la parte demandante procede a solicitar fijación de audiencia, y una vez la Presidencia de la Cámara Civil emite el auto correspondiente, no se molesta en notificar esta pieza a la contraparte, en tanto que “desde el momento en que dicha deja de constituir abogado en el plazo establecido por la ley, se encuentra en defecto”. Y esto lo decimos, a modo de comentario justificativo que utilizaría un abogado de la parte demandante que incurre en esta actitud, y esto lo hace precisamente porque la ley no le exige notificar avenir a la parte que no constituye abogado dentro del plazo de la octava franca.

En resumidas cuentas, dentro del paradigma sentado en nuestra práctica procesal civil, el derecho de defensa se encuentra debidamente garantizado con un emplazamiento en la octava franca que no indica fecha en que se celebrará audiencia; quedando el demandado desprevenido de cuando pudiera celebrarse esta audiencia… total, fue un descuido de su parte por el cual debe pagar.

¿No sería esto prejuzgar? O mejor aún… ¿Qué sucede entonces, si el demandado, por arte de magia, consigue la fecha de la audiencia, asiste a través de un abogado para la audiencia, sin realizar la constitución establecida en el artículo 72 del CPC?. Si admitimos la tesis de que “ya hizo defecto”, entonces esta parte no tiene derecho de pronunciarse a una audiencia sobre un proceso en el que no constituyó abogado en el tiempo establecido por la ley, y que por demás, no fue convocado para su celebración, como si fuera un chisme en donde se le informa a la víctima: “Estamos hablando de ti… pero no contigo”. Esta absurda tesis no opera ni en teoría (Gracias al difunto artículo 8.2.j de la otrora Constitución, hoy remoldeado en el artículo 69 de la nueva), ni en la práctica (se trata de un simple caso de no hay nulidad sin agravio, y en todo caso, el demandante que se sienta lesionado por esta “irregularidad” puede pedir un aplazamiento para defenderse de la persona a la que demanda).

Pero por un criterio de coherencia, y tomando en cuenta que quien pronuncia el defecto es el Juez en la audiencia pública, y que en un caso como el descrito en el párrafo anterior resultaría cuesta arriba que pronunciare el defecto; cabe analizar la validez y eficacia de pronunciar un defecto en el caso de que ese demandado no compareciere, máxime cuando existe la posibilidad de que sí haya constituido abogado. En efecto, el acto de constitución de abogado es un acto que reposa en manos de los abogados de las partes demandante y demandado, no necesariamente en un tribunal. Supóngase ahora el caso de que ciertamente el demandado constituya abogado mediante acto de alguacil, pero el demandante deliberada o involuntariamente haga omisión de esto, y solicite fijación de audiencia sin notificar el avenir…. el demandante llegaría a la audiencia con el solo acto de emplazamiento y el juez asumiría que el demandado no cumplió con su deber de notificar constitución de abogado, y bajo esta forma de pensar, le pronuncie el defecto a una parte que sí constituyó abogado y se quedó pacientemente en su casa a que le notificaran el avenir para la audiencia fijada.

Claro está que esto es una situación que puede resolverse por la vía de los recursos; que incluso de determinarse litigación temeraria conllevaría sanciones mayores para la parte demandante. Pero se trata de un drama judicial que bien puede evitarse con un cambio de óptica sobre la forma en que deben ser convocadas las partes a la audiencia.

En resumidas cuentas, considero que la legislación inmobiliaria y el anteproyecto del CPC ofrece una solución mas viable, pero en lo que el hacha va y viene, debemos nosotros como jueces ser los garantes de que la extrema legalidad no conlleve a cercenar los derechos fundamentales de las partes en los procesos. Con esta cavilación lo único pretendido es abrir este debate, para que de esta manera fluyan las más variadas y nutridas opiniones.

Atm

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