Letrado 21

Inicio » Civil » Saneamiento y los gravámenes sobre inmuebles no registrados: Deficiencias en el principio de publicidad.

Saneamiento y los gravámenes sobre inmuebles no registrados: Deficiencias en el principio de publicidad.

klkEl presente trabajo se ha realizado dentro del marco de la maestría en Derecho Inmobiliario a la que ya hemos referido en posts anteriores. Aquí nos enfocaremos en una de las principales deficiencias para materializar el principio de publicidad al momento de sanear un inmueble, y es con respecto a las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto del Saneamiento. Espero sirva como aporte, no sólo académico, sino además logístico para una futura mejora en los actuales sistemas registrales de República Dominicana… y como siempre, la crítica constructiva siempre será bien recibida. 


Deficiencias del principio de publicidad respecto a las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto del Saneamiento.

Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria se encuentran obligados a darle cumplimiento a los principios de la ley 108-05, como es el principio de publicidad. Esta obligación tiene una connotación especial en el Saneamiento Inmobiliario, por el cual se pretende una triple labor:

(i) determinar e individualizar el terreno, que corresponde un auxiliar técnico (agrimensor) que deberá establecer los linderos del inmueble y, consecuentemente, las dimensiones de la finca;

(ii) depurar los derechos que recaen sobre él,  que compete al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, celebrando audiencia pública[1] en donde se garanticen los mecanismos formales de publicidad[2]; y finalmente,

(iii) la inmatriculación del inmueble ante el Registro de Títulos, luego de purgada la finca en la etapa judicial que se procede a dar instrucciones al Registrador de Títulos para que proceda con la inmatriculación, quedando la función calificadora de este funcionario limitada y supeditada a lo que determine el órgano jurisdiccional.

Ante esto, cabe acotar que en nuestro ordenamiento jurídico coexisten dos sistemas registrales: por un lado, un sistema de registro de derechos[3], por el cual se registran derechos en base a un sistema de folio real; y por otro lado, un sistema de registro de títulos, por medio del cual se crea un registro de actos concernientes a los inmuebles, pero bajo el sistema de base personal[4]. Bajo el sistema ministerial se permite la inscripción de derechos reales ante un departamento denominado “Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas”. Específicamente, es un sistema conforme al cual se transcribe el acto jurídico por medio del cual se coloca el inmueble como garantía hipotecaria. En otras palabras, conforme a este último sistema, a la hora de inscribir una hipoteca respecto de un predio no registrado conforme a las disposiciones de la ley 108-05, se debe agotar un procedimiento de transcripción ante el Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas, en el cual el acto contentivo de la hipoteca queda transcrito en los registros en base a un folio personal, es decir, tomando como referencia las partes involucradas y no el inmueble.

Como resultado de esta situación, aun cuando el Saneamiento sea un procedimiento in rem, no existen garantías suficientes para asegurar que las cargas y gravámenes respecto de un inmueble transcritas ante la Conservaduría de Hipotecas sean tomadas en cuenta a la hora de realizar este primer registro. Si bien el acreedor tiene la potestad de intervenir en el proceso para que le sea reconocido su derecho y se inscriba en el registro complementario, de conformidad con el art. 27, párrafo II de la ley 108-05 sobre registro Inmobiliario, esto sucedería en el caso de que éste pueda efectivamente enterarse del proceso de saneamiento llevado por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, lo cual no se garantiza con el actual régimen de publicidad formal.

Esta problemática sirve para ilustrar las vicisitudes que genera la dualidad de sistemas registrales antes referido, entre ellas la creación de un mecanismo efectivo para trasladar las inscripciones del Conservador de Hipotecas hasta el Registro de Títulos. Para ello, se ha constituido en práctica jurídica que los accionantes en el Saneamiento solicitan al Conservador una certificación de cargas y gravámenes existentes sobre la referida finca, debiendo este funcionario establecer si existen o no derechos inscritos, detallando en caso positivo la naturaleza y partes envueltas de dicha inscripción. En el caso afirmativo, ya no bastaría con los mecanismos de publicidad general, sino que debe citarse a la persona titular del referido derecho, para que así se establezca si desea que se mantenga esa carga o gravamen sobre el inmueble, una vez inmatriculado.

Esta práctica, por supuesto, no garantiza un traspaso efectivo del derecho, en tanto que los registros del Conservador de Hipoteca no están orientados en cuanto al contenido del derecho (que sería la finca en este caso), sino en cuanto al folio personal de las partes envueltas en ese derecho. Asimismo, en la mayoría de los casos, la no inscripción de este derecho real accesorio en el Registro es el producto de una investigación torpe, en tanto no le es requerida a la Conservaduría de Hipotecas una exhaustiva indagación respecto a los derechos que reposan sobre el inmueble en la designación catastral a sanear, lo que expone tanto a los potenciales acreedores respecto de la persona que puso en garantía ese mismo inmueble, como además a terceros interesados o involucrados en alguna gestión que involucra el inmueble objeto de la litis, en tanto que una inscripción posterior pone en riesgos posibles negocios jurídicos.

Ante esta problemática, pueden plantearse varias alternativas que tengan como norte no sólo la mejor publicidad del procedimiento de saneamiento, sino garantizar la legitimidad del titular respecto de la finca.  Para tales fines, una de ellas es acudir a métodos más efectivos de publicidad, como sería la creación de un boletín digital de información totalmente accesible, en la que se verifican los procesos de saneamiento llevados por las distintas Jurisdicciones Inmobiliarias de la República Dominicana, identificando tanto las partes involucradas como el inmueble.

Otra alternativa a explorar sería establecer un mecanismo de transición para cancelar y trasladar los derechos transcritos ante el Conservador de Hipotecas hacia el sistema de registro de derechos. La mecánica a utilizar podría consistir en un levantamiento exhaustivo de todos los actos transcritos por ante esa entidad y organizarlos en un orden específico: bien pudiera ser tomando como parámetros la fecha de transcripción del documento, la naturaleza del documento[5]. Luego de ese levantamiento exhaustivo, se van cancelando los derechos registrados ante el Conservador de Hipotecas en la medida en que la finca se inmatricula por ante el sistema de registro de derechos. Una solución similar es propuesta en España, que en su Ley Hipotecaria plantea un régimen de caducidad a las inscripciones de registro anteriores (que en este caso serían las realizadas ante el Conservador de Hipotecas), por medio de la cual se otorga un plazo a los titulares de derechos registrados para renovar las hipotecas gravadas sobre la finca. Esta iniciativa exhortará a que los titulares de derechos reales (acreedores hipotecarios sobre el inmueble no registrado) insistan en estar al día respecto a la situación del predio a inmatricular.

Puede igualmente requerirse a la parte reclamante en el saneamiento identifique en la publicación en un periódico de circulación nacional no solamente los datos presentes de la finca, sino el nombre de los propietarios anteriores (si los hubiere), de tal forma que cualquier acreedor existente tenga conocimiento que el referido inmueble está  en proceso de inmatriculación[6].

En adición a estas propuestas, una de las alternativas que personalmente considero más efectivas es requerir, como una obligación legal para esos procesos, las informaciones pertinentes a ese inmueble a la Conservaduría de Hipotecas; esto no sería ya una diligencia de la “parte interesada”, sino más bien una actuación administrativa de la Jurisdicción Inmobiliaria como una forma de garantizar la efectividad de los medios de publicidad del Saneamiento. De tal forma, el Conservador de Hipotecas deberá de expedir una certificación haciendo constar que respecto de ese acreedor y respecto de ese inmueble pesa algún tipo de carga o gravamen, o en su defecto, que dicho inmueble está libre de todo derecho real accesorio.

En conclusión de todo lo antes expuesto queda evidenciado que un sistema de registro de derechos resulta más pertinente y efectivo que un sistema de registro de títulos, como es el que operaba otrora en nuestro país. Esto así, ya que el sistema de registro exige un examen al contenido del derecho a registrar, que no necesariamente es exigido en un sistema de transcripción de documentos, que es el vigente ante la Conservaduría de Hipotecas. Quizás este problema no refleje del todo una debilidad en el procedimiento de saneamiento, sino una dificultad a superar del antiguo sistema, en el cual se obviaban elementos trascendentales para garantizar la seguridad de los negocios jurídicos con inmuebles.

Atm

NOTAS:

[1] En dicha audiencia se verifica que el accionante cumple con los requisitos de la posesión establecidos en el artículo 2229 del Código Civil y que por tanto, puede adjudicarse el derecho de propiedad sobre la finca a su nombre. 

[2] Publicaciones en un periódico de circulación nacional, notificar a los directamente interesados en el proceso –colindantes, acreedores inscritos, entre otros.

[3] A pesar de que en República Dominicana se le denomina así al sistema instituido por la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario (otrora ley 1542 de 1947 sobre Registro de Tierras, y anterior Orden Ejecutiva 511 del 1 de julio del 1920), lo correcto es denominarle sistema de registro de derechos. 
[4] No obstante a que el sistema instituido en República Dominicana previo a la referida Orden Ejecutiva 511 del 1 de julio del 1920 se le ha denominado “Sistema Ministerial Francés”, lo correcto es denominarle un sistema de registro de títulos, que es aquel donde la autoridad registral (en este caso, el Conservador de Hipotecas) no tiene responsabilidad alguna en cuanto al contenido de los títulos: sólo debe recibirlos y proceder a su transcripción, sin importar que sea anulable y hasta contradictorio con otro título ya depositado.

[5] Los contratos de hipoteca sobre inmuebles no registrados se rigen por un formato especial, que involucra la presentación de una “doble factura” hipotecaria, que puede servir para delimitar los parámetros de búsqueda.

[6] Frente a esta alternativa pudiera argumentarse que resulta sobreabundante e innecesaria, considerando que con la publicidad del registro basta; sin embargo, la idea es que si el Juez comprueba el origen del Derecho y así establece una cadena de posesiones –situación frecuente en nuestro ordenamiento jurídico-, una información de tal naturaleza puede garantizar mayor amplitud para de esa forma realizar un traspaso de los derechos inscritos en el sistema de registro de títulos al sistema de registro de derechos

 

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: