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La aplicación de los principios registrales en las funciones del Registrador de Títulos

registro-inmobiliario-y-notaria-redaccion-de-documentos_1El siguiente es un trabajo práctico realizado al marco de la Maestría en Derecho Inmobiliario que hemos referido en ocasiones anteriores en este blog. En esta oportunidad, se trata de una asignación de Derecho Registral, en la cual se pretende un análisis de los principios fundamentales del Derecho Registral aplicados a la función que ostenta el Registrador de Títulos como dependencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. La actuación seleccionada es la inscripción de una hipoteca convencional sobre un inmueble, y hemos optado por una actuación simple y común ante estas dependencias precisamente para ilustrar que hasta en el más simple de los procedimientos, operan estos principios como directrices de la función registral. Las más crueles críticas a este esfuerzo académicos son bienvenidas.


Previo a detallar por qué en la actuación registral referida se verifican todos y cada uno de los principios registrales, es importante destacar que los principios –distintos a las reglas– sirven como mandatos de optimización a los fines de establecer no solamente un curso de acción, sino además el cumplimiento de un ideal, que dependerá del grado de satisfacción aplicado para el caso concreto. En materia de derecho inmobiliario registral, los principios registrales tienen como finalidad dirigir y gobernar la función registral. Son aquellos lineamientos que debe tomar en cuenta el Registrador en su diario operar.

En ese sentido, en la inscripción de una hipoteca convencional se verifica el principio de rogación, de acuerdo a las disposiciones del artículo 30 del Reglamento General de Registro de Títulos (desde ahora, el Reglamento o RGRT), cuando expone que:

“Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de Juez o Tribunal competente”.

De lo anterior se extrae que el Registrador no puede, oficiosamente, hacer inscribir una carga o gravamen, mucho menos si se trata de una hipoteca convencional, sino que debe intervenir de por medio una actuación rogatoria. Vale recalcar que el término “rogar” puede llevar a una confusión respecto a la inscripción que opera por una orden judicial; a nuestro juicio esto no presenta más allá de una dificultad semántica, en tanto que el aspecto central de este principio no es el tipo de requerimiento hacia el Registrador, sino que éste tiene que actuar en función de un requerimiento, no motu proprio.

Asimismo, en una inscripción de una hipoteca se hace necesario observar el principio de tracto sucesivo, que conforme al artículo 31 del RGRT, para ejecutar actos por los cuales se constituyan –entre otras cosas–cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos. En ese tenor, si por ejemplo el acreedor Juan Pérez tiene el interés de hacer valer medidas conservatorias y ejecutorias en contra del deudor Pedro Jiménez, y éste tiene la “ocupación” (no el registro del derecho) respecto de un inmueble que compró a Eusebio Fernández, a nombre de quien figura dicho inmueble debido a que no se han realizado las operaciones pertinentes de transferencia; el acreedor no puede hacer valer su inscripción sobre ese inmueble registrado en tanto no se produzca una transferencia formal y registro de ese derecho de propiedad a nombre de su deudor.

Por ello es que se dice que la inscripción no solamente tiene un efecto positivo (permite al titular registral disponer voluntariamente del derecho a-tribuido), sino además un efecto negativo, conforme al cual no puede inscribirse un acto de disposición que no emane o derive del titular registral. En un caso como el de la especie, el acreedor no tiene mayores opciones que intentar medidas cautelares y ejecutivas respecto de otros bienes del patrimonio del deudor, o tener constancia de que el derecho de propiedad sobre ese inmueble recaiga en sus manos.

Asimismo, teniendo el Registrador de Títulos la función calificadora para establecer la legalidad del acto que se le somete (art. 51.c del Reglamento), debe observar si el acto conforme al cual el titular registral “consiente” la inscripción de una hipoteca convencional sobre el inmueble de su propiedad cumple con los requisitos formales y sustanciales exigidos tanto por las disposiciones generales del Código Civil, como además las disposiciones técnicas exigidas por la Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria. De este modo, si al momento de redactar el contrato de préstamo con garantía hipotecaria no se identifica el inmueble puesto en garantía, tiene la potestad de rechazar la solicitud de inscripción, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 59 del Reglamento.

El párrafo anterior destaca igualmente el principio de especialidad, que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar. En efecto, el artículo 56.c del Reglamento considera como un vicio de forma sustancial que los inmuebles “no se los identifique con su designación catastral”.

Se verifica también el principio de prioridad, que se funda en el aforismo “prior tempore, potior iure”; (Primero en tiempo, mejor en derecho), en tanto que las hipotecas se inscriben conforme al orden cronológico de su presentación. Así lo dispone el artículo 32 del Reglamento cuando señala que: “La prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos”. Que la hipoteca en cuestión para nuestro ejemplo sea inscrita en segundo rango es un efecto directo del principio de prioridad, donde la primera inscripción tiene un derecho de preferencia sobre la segunda.

Por otra parte, el principio de legitimidad se materializa con el hecho de que el titular registral (en este caso el propietario del inmueble y deudor), está autorizado a consentir una hipoteca convencional sobre su derecho de propiedad. Tal se extrae de los artículos 35 y 36 del Reglamento, que destaca que el derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos; y que para transferir un inmueble, el propietario debe tener la libre disponibilidad del mismo.

En cuanto al principio de fe pública registral, se verifica precisamente porque un tercero no puede alegar ignorancia ni que es un tercer adquiriente de buena fe. En efecto, teniendo como finalidad la publicidad registral la “cognoscibilidad general erga omnes, con efectos jurídicos sustantivos sobre la situación planteada 2 , con efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicitada, protegiendo tanto al titular registral como a su tercero; ningún adquiriente posterior a este asiento registral puede alegar ignorancia de que sobre ese inmueble recaía una hipoteca convencional. Por ello el artículo 90 de la ley 108-05 dispone que: “Efectos del registro. El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y ésta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude”. De todo esto se verifica un vínculo indisoluble entre el principio de fe pública registral y el principio de publicidad, donde –por una parte–, se protege al acreedor hipotecario con ese asiento registral, del cual debe presumirse su exactitud; y por otra parte, se le exige –para luego no alegar ignorancia– a la parte interesada para cualquier operación inmobiliaria de que se encuentre provista de certificación actualizada del estado jurídico de dicho inmueble (art. 92, párrafo II, ley 108-05). Asimismo, al tener ser éstos registros un carácter erga omnes, se constituyen en información de acceso público para todo interesado.

Recapitulación

Luego de haber examinado un ejemplo sin mayores complejidades como lo es la inscripción de una hipoteca convencional, que puede ser en primer rango o ulterior, sirve para verificar que para cada operación registral deben verificarse todos y cada uno de los principios envueltos, que sirven para sustentar en derecho y en justicia cualquier operación inmobiliaria. Es nuestra consideración que los principales problemas que surgen en la práctica registral dominicana no son fruto de colisión de principios, sino sencillamente por falta de observación y armonización de los operadores del sistema para garantizar el mejor servicio al usuario final, que es el propio ciudadano que quiere la garantía del Estado dominicano sobre su derecho de propiedad.

Atm

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