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Análisis comparativo entre los sistemas registrales alemán y dominicano

Para el presente ensayo académico realizaremos un análisis comparativo entre los sistemas que rigen el derecho de propiedad inmobiliaria y su registro, que se encuentran vigente tanto en la República Dominicana como en la República Federal de Alemania. A tales fines, se hará un breve esbozo respecto del derecho registral y su importancia, siguiendo con un análisis normativo, estructural e institucional del registro inmobiliario en ambos Estados, estableciendo puntos de encuentro y de discordia, para de esta manera tomar los mejores atributos de la experiencia comparada, y descartar aquellos elementos que pudieran entorpecer el desarrollo del Derecho registral en nuestro país.

1. Nociones generales del registro inmobiliario.

A pesar de las diferencias sociales, culturales, económicas y jurídicas existentes entre los distintos Estados, siempre podemos encontrar características o puntos de encuentro que sirven de común denominador[1] entre todos ellos. Una de ellas es la importancia brindada al derecho de propiedad, y más específicamente, a la propiedad inmobiliaria. Esto así, ya que por un lado los bienes inmuebles tienen una función social múltiple dentro de un Estado de Derecho (uso agrícola, desarrollo de la vivienda, establecimiento de un mercado hipotecario, etc.), y por otro lado, el tráfico inmobiliario requiere una serie de garantías, no sólo entre las partes pactantes, sino además frente a terceros.

De esta necesidad surgen los “sistemas registrales”, también denominados sistemas de publicidad inmobiliaria, que son el conjunto de normas que, en cada país, regulan la publicidad de los derechos reales inmobiliarios a través del registro de la propiedad” (Sanz Fernández)[2]. Para Cossio y Corral, este conjunto de principios aspiran a producir, mediante la institución del registro de la propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los bienes inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo con ello sólidas bases en qué asentar el crédito hipotecario[3]. Con esto se destaca la importancia que los ordenamientos conceden al derecho de propiedad y cómo éste debe ser debidamente tutelado frente a intervenciones de terceros; y en efecto, un sistema de registro permite al Estado fiscalizar adecuadamente los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como cualquier movimiento o transferencia de dichos derechos con terceros.

De ahí que se habla de principales sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, que conforme a la doctrina[4] son esencialmente cuatro: el informal, el judicial, el ministerial y el Torrens. Sin embargo, cuando estudiamos el sistema registral de un Estado particular, verificamos que las características van más allá de este marco general, y que perfectamente existen diferencias sustanciales entre dos o más países con un sistema registral Torrens –por ejemplo–; y a su vez, en distintos Estados con sistemas registrales distintos –uno judicial y el otro ministerial, por ejemplo– podemos encontrar similitudes en la forma de ejecución de sus actos registrales. Por ello este análisis comparativo se guiará en función de las diversas clasificaciones que la doctrina ha propuesto de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria.

2. En cuanto al efecto de la inscripción.

De acuerdo al efecto de la inscripción, pueden ser constitutiva (la inscripción es determinante para la adquisición o constitución del derecho real), o de mera inoponibilidad frente a tercero (no es un requisito para la adquisición, pero la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que ha inscrito[5]. En el caso alemán, el registro es puramente constitutivo; el caso dominicano, constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado (art. 90 de la ley 108-05).

Respecto a esto último, vale recordar que en nuestro país coinciden simultáneamente el sistema ministerial francés y el sistema Torrens[6]. Esta coincidencia de sistemas ha devenido en que aspectos formales y sustanciales del registro se verifiquen simultáneamente en las disposiciones civiles (Código Civil, Ley del Notariado, etc.) y las distintas normativas del Derecho Inmobiliario Registral. En nuestro derecho civil ordinario se mantienen para los actos traslativos del derecho de propiedad las mismas exigidas en el artículo 1108 del Código Civil, es decir: consentimiento de la parte que se obliga, capacidad para contratar, objeto cierto y causa lícita en la obligación. De esto se extrae que un contrato no registrado, pero que cumpla con las condiciones generales y específicas plasmadas en la legislación civil ordinaria, no es un acto inválido, sino sencillamente inoponible.

Esto genera una fuerte diferencia con el sistema alemán, ya que en este último la no inscripción ataca directamente la validez de la convención, no así en el sistema dominicano. Al respecto, GOMEZ GALLIGO aporta que “Los sistemas registrales menos eficientes son aquéllos en los que el registro es de mera publicidad. (…) Sólo los registros de fe pública, con atribución de fuertes efectos al negocio inscrito, logran plenamente su finalidad de asegurar la contratación. Los Registros del futuro son claramente Registros de fe pública, insertados en sistemas registrales de seguridad jurídica preventiva, y basados en el control preventivo de la contratación[7] (subrayado agregado).

3. En cuanto a la presunción de exactitud.

Tanto el sistema registral dominicano como el sistema alemán le otorgan un valor iuris et de jure a la inscripción, en donde las actuaciones registrales se encuentran revestidas de una fe pública registral tanto para las partes como para los terceros. El referido artículo 90 de la ley 108-05 dispone esta presunción, salvo interposición de recursos de revisión, sea por causa de error material, ora por causa de fraude.

Esto, por supuesto, esta presunción de exactitud no aplica para el caso de transacciones inmobiliarias realizadas con inmuebles no registrados, donde se rige ya no por el sistema Torrens, sino por el coexistente sistema ministerial francés antes versado.

4. En cuanto a la forma de organización del registro

Conforme a este criterio, puede ser en base a un sistema de folio real (tomando como base fundamental la finca), o un sistema de base personal (aquí la organización de Registro no toma como referencia la finca, sino un archivo de documentos completados por fichas).

Aquí encontramos otro punto de coincidencia entre ambos países, ya que Alemania es un claro ejemplo de sistema de folio real, y nuestro Reglamento General de Registro de Títulos dispone de forma expresa que la base de nuestro sistema registral es el inmueble, se realizan todos los asientos de inscripciones, anotaciones y cancelaciones de derechos reales, cargas y gravámenes.

Agregamos aquí que para el caso de inmuebles no registrados no se contempla tal control, toda vez que una de las principales deficiencias que presenta el régimen legal para este tipo de inmuebles es una falta de organización catastral que permita individualizar apropiadamente el derecho de propiedad.

5. Respecto a la forma de asiento de los registros.

Mientras el derecho alemán contempla un sistema de inscripción (extractar y a veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad del título), en el nuestro coexisten las modalidades de transcripción para inmuebles no registrados[8] e inscripción para inmuebles registrados. Respecto de esta última, el artículo 67 del Reglamento General de Registros de Títulos dispone que “En el Certificado de Título se incorporan los elementos esenciales del derecho de propiedad, que son: sujeto, objeto y causa”.

 

6. Respecto a la causa del negocio jurídico.

Probablemente una de las mayores diferencias que se presenta entre el sistema registral alemán y el dominicano radica por su relación respecto a la causa del negocio jurídico: mientras en el último es un sistema de inscripción con base a la causa del negocio jurídico, en el primero se parte del negocio real abstracto, totalmente desconocido de la causa y del negocio obligacional.

En efecto, en el sistema registral dominicano se hace necesario acreditar la existencia un título, y el verdadero título –en un sentido material– sería el acto traslativo de propiedad; el sistema alemán, por su parte, se funda en el consentimiento formal y abstracto del titular registral, sin mayor indagación a la causa. Esto último viene unido a lo versado anteriormente respecto de los efectos del registro en Alemania, que no pretende por vía de la una creación ex novo de la propiedad como el sistema Torrens, sino más bien un requisito constitutivo para la transmisión del derecho de propiedad de los inmuebles[9].

Esta modalidad no ha quedado exenta de críticas, y efectivamente, ALVAREZ CAPEROCHIPI ha manifestado al respecto que[10]:

“Los alemanes pretendieron hacer del registro la única realidad del derecho y de la finca y ello es porque antepusieron el Estado al hombre y pretendieron sustituir la realidad por la técnica, el registro fue así en el ámbito patrimonial participe de los mismos desvaríos que los perdieron en el ámbito político”.

7. En cuanto a las fuentes del Derecho registral.

En lo que respecta a las fuentes de Derecho en que se funda el sistema, en Alemania se usa fundamentalmente el Código Civil Alemán (Bürgerliches Gesetzbuch –BGB–) y la Ordenanza Inmobiliaria de 1897 (reformada en 1935); el primero para los aspectos sustanciales del derecho de propiedad y su transmisión, el segundo para los aspectos técnicos registrales.

En el Derecho dominicano, contamos igualmente con normas contempladas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil para asuntos sustanciales, y la ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario con sus reglamentos para los asuntos relativos al registro de la propiedad. A esto se agrega que, con la confluencia de los sistemas Torrens y Ministerial, muchas de las normas contempladas en el Código civil no resultan aplicables dentro del régimen de Derecho Inmobiliario vigente.

 

8. En cuanto al funcionario actuante.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla una jurisdicción inmobiliaria compuesta por órganos jurisdiccionales (Tribunales Superiores de Tierra y Tribunales de Tierra de Jurisdicción Original), órganos técnicos (Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, con sus Direcciones Regionales) y órganos registrales (Dirección Nacional de Registro de Títulos y Registradores de Títulos).

En el caso alemán, el Registro se lleva por el sistema de oficina múltiple, una para cada distrito, a cargo de funcionarios judiciales.

 

9. En cuanto a los principios registrales.

Tanto en Alemania como en nuestro país se contemplan: (a) Rogación: Una inscripción no puede realizarse, en tanto la ley no establezca otra cosa, sino en virtud de una instancia; (b) Consentimiento: Se efectúa la inscripción cuando presta su consentimiento aquel cuyo derecho quedará perjudicada por la misma; (c)  Prioridad: El momento en que una solicitud ingresa en la oficina registral debe anotarse exactamente en aquella. De solicitarse diversas inscripciones concernientes al mismo derecho, la posteriormente solicitada no puede practicarse antes de la ejecución de la solicitud primeramente formulada; (d) Especialidad: El sistema es de folio real, abren hoja registral el dominio y derecho de superficie. A la eficacia del principio de especialidad ayuda la existencia de un buen catastro.

 

Conclusión.

Luego de realizado el análisis comparativo entre ambos sistemas registrales, hemos podido observar que aunque el que predomina en Alemania no es un sistema Torrens, éste y el nuestro guardan muchas similitudes en cuanto a la forma en que opera el registro inmobiliario. Uno de los aportes positivos a destacar que el sistema alemán es cómo la inscripción incide en la validez del acto jurídico, distinto al caso nuestro, que versa exclusivamente respecto de su oponibilidad a terceros. Con esto no sólo se garantiza que cada operación inmobiliaria quede debidamente registrada, sino que se evita el fenómeno de múltiples ventas sobre el mismo inmueble sin que haya mediado un tracto sucesivo, como ocurre constantemente en nuestro país.

Por demás, el principal aporte del Derecho alemán a nuestro Derecho no vendría exactamente de las normas que rigen el derecho registral, sino más bien con el debido fortalecimiento de las instituciones que conforman la Jurisdicción Inmobiliaria, con miras a la debida organización del Catastro Nacional, siendo ésta una de nuestras principales falencias en nuestra situación inmobiliaria actual, y respecto de la cual la experiencia comparada nos puede servir de bastante ayuda.

Atm

Notas:

[1] Al respecto, CIPRIAN LORA establece que “De esta definición se destaca la importancia que los ordenamientos conceden al derecho de propiedad y cómo éste debe ser debidamente tutelado frente a intervenciones de terceros; y en efecto, un sistema de registro permite al Estado fiscalizar adecuadamente los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como cualquier movimiento o transferencia de dichos derechos con terceros”  (autor citado, “Tratado de Derecho Inmobiliario”, pág. 250.

[2] SANZ FERNANDEZ, Alfonso de, “Instituciones de Derecho Hipotecario”, 2da. edición, Bosch.  Barcelona, España., 1956 (Citado por GUEVARA BRINGAS, Rubén, “Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista”).

[3] GUEVARA BRINGAS, Rubén, “Sistemas y Técnicas Registrales: Una visión comparatista”.

[4] RUIZ TEJADA, Manuel Ramón, “Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria”, primera edición, Santo Domingo (Ciudad Trujillo), 1952, pp. 144-145.

[5] Javier GOMEZ GALLIGO plantea una triple división, incluyendo los dos mencionados y un tercer tipo de sistema, denominado de mero depósito de títulos, propio de ciertos Estados de EEUU (autor citado, “Los sistemas registrales en el mercado inmobiliario e hipotecario”).

[6] Este sistema llega a nosotros por medio de la Ordenanza Ejecutiva número 511,  luego ley 1542 sobre Registro de Tierras del 1947, y finalmente la hoy vigente ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

[7] Idem.

[8] Anteriormente, la formalidad de transcripción no era obligatoria, conforme a la antigua Ley de Registro y Conservación de Hipotecas de 1890; no es sino hasta 1931 que fue votada la ley número 133, y finalmente la ley 637, del 11 de diciembre del 1941 y todavía vigente, contempla en su artículo 4 que: “ningún acto entre vivos traslativo de propiedad que no esté transcrito (…) será invocable en los tribunales, y su validez estará en suspenso mientras no sea sometido a la formalidad de la transcripción”. 

[9] ALVAREZ  CAPEROCHIPI, José A., “Derecho Inmobiliario Registral”, 3ra edición Pamplona, 2010, pág.47.

[10] Idem, pág. 83.

2 comentarios

  1. cristian J dice:

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