Letrado 21

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Los grandes sistemas registrales de la propiedad inmobiliaria

“(…) pero sobre todo abstenerse de los bienes ajenos, porque los hombres olvidan antes la muerte del padre que la pérdida del patrimonio.”

– Maquiavelo, “El Príncipe”, cap. XVII

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El presente esa modo de un informe de lectura de materiales distintos recopilados con motivo a la clase de Fundamentos de Derecho Inmobiliario I, impartida en la Maestría de Derecho Inmobiliario en la PUCMM, durante el período 2016-2017. Esto quiere decir que lo siguiente sirve a modo de resumen, un breve esbozo de ideas ajenas con opiniones personales que quizás puedan servir al lector interesado en el tema. Agradecimientos especiales a los magistrados Alicia Campos Ega, Rosalba Ortega, Bayoan Rodriguez y Wanda Pérez, ya que esto fue un trabajo en equipo.


Los Grandes Sistemas de Registro de la Propiedad Inmobiliaria

Preámbulo.

Previo a presentar los distintos sistemas registrales modernos respecto de la propiedad inmobiliaria, procede en primer orden establecer qué es un sistema registral. En tal sentido, la doctrina define los sistemas registrales como “(…) el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los bienes inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”[1]. De esta definición se destaca la importancia que los ordenamientos conceden al derecho de propiedad y cómo éste debe ser debidamente tutelado frente a intervenciones de terceros; y en efecto, un sistema de registro permite al Estado fiscalizar adecuadamente los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como cualquier movimiento o transferencia de dichos derechos con terceros.

A pesar de las múltiples diferencias que pueden existir entre uno u otro ordenamiento jurídico, tanto en el pasado como en el presente, respecto al derecho de propiedad inmobiliaria existe una preocupación común, puesto que, como lo define el Mag. Rafael Ciprián en su obra[2], la tierra es una expresión de la soberanía de un Estado, y por ello la preocupación colectiva por reglamentar su tenencia. No obstante a este punto común de encuentro, cada sistema registral tiene características que le son propias, y esto es normal, considerando que se desarrollan en distintos períodos históricos y en regiones geográficamente separadas. Lo importante es que dicho sistema de registro cuente con los cuatro principios fundamentales: publicidad, legalidad, autenticidad o legitimidad y especialidad; si alguno de estos principios falta o no se cumple a cabalidad dentro del sistema registral, se dice que está incompleto.

A continuación detallaremos los principales sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, que son esencialmente cuatro: el informal, el judicial, el ministerial y el Torrens.

I. Sistema informal

Este sistema registral es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. Su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Por esta circunstancia específica, muchos autores consideran que éste no se constituye en un sistema registral per se, y que los restantes tres son los grandes sistemas de registro inmobiliario.

El sistema informal se caracteriza por no llevar ninguna formalidad de Libro-Registro de la propiedad inmobiliaria ni sus desmembraciones, ni tampoco se registran las transferencias realizadas. La principal crítica a este sistema es la falta de garantía que ofrece, frente a cualquier fraude y despojo violento del derecho de propiedad de un tercero a su titular, en tanto que es un sistema de registro que precisamente no ofrece registro de su derecho.

Sin embargo, destaca Rafael Ciprián que a los ingleses les dio resultado, precisamente por un tema de respeto a valores morales que se mantenían como fundamento del derecho consuetudinario de ese ordenamiento particular. Afirma sobre este particular que: “Todos los estudiosos que conocen la historia del pueblo inglés saben que para ellos es una divisa fundamental el honor personal y el respeto social. Por eso afirman: ´más vale el honor que la fortuna´. En esa máxima puede hallarse la causa del éxito de su Sistema…”.

II. Sistema judicial.

Denominado así porque las funciones registrales las ejerce un juez o una jueza, el sistema judicial es el predominante en Alemania desde hace varios siglos, como además en países europeos como Austria, Noruega, Suecia, entre otros. Su característica principal es el registro y control oficial, para lo cual los alemanes llevan un Libro-Registro de toda la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones, como además de un catastro o “censo de las fincas y demás inmuebles”. Al igual que nuestro sistema, el judicial conserva los criterios de publicidad, legalidad y especialidad; pero adolece del principio de autenticidad o legitimidad, además de que no existe una fase de depuración previa, como sucede aquí, que contamos con un procedimiento de saneamiento catastral.

Una característica muy particular del sistema judicial es el “Período de Incertidumbre”, que es un período de tiempo para que el registro del derecho inmobiliario pueda ser cuestionado con una anotación o impugnado judicialmente con una demanda en justicia; durante este período, se le impone a los terceros una abstención de operaciones inmobiliarias durante su vigencia, so pena de hacer una mala inversión y cargar con el proceso judicial que afecta el inmueble[3].

III. Sistema ministerial

Este sistema, radicado y vigente en Francia, es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios con un carácter oficial, es decir, por ministerio de un funcionario público al que denominamos Conservador de Hipotecas. Este sistema se caracteriza además por la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias; sin embargo, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones, y además –distinto al sistema Torrens- estas transcripciones[4] se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles.

Quid sobre Sistema ministerial en República Dominicana. En nuestro ordenamiento jurídico compartimos una dualidad entre Sistema Ministerial y el Torrens, siendo el primero una reminiscencia del pasado, considerando la herencia jurídica que preservamos de las figuras del Derecho francés en las distintas materias, incluida la materia inmobiliaria. Aquí fue instituido por medio de la ley de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas en 1890, que fue luego derogada por la Ley 314 del 1940, para finalmente en 1941 y hasta estos días contar con la ley 637, que sigue vigente hasta nuestros días, a pesar de que contamos con una ley especial de registro inmobiliario que instituye el sistema Sistema Torrens. De lo anterior se infiere que contamos con una dualidad de sistemas, a lo que los doctrinarios opinan que: “Si el Sistema Torrens, si el empleado como debe ser, se basta a sí mismo y no necesita de la dualidad de sistema de registros de la propiedad inmobiliaria que tenemos en la actualidad”[5].

IV. Sistema Torrens

Es considerado por la doctrina como “el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo”[6]. Creado por Robert Torrens y aplicado por primera vez en Australia del Sur para 1859, la aplicación de este sistema se ha extendido a varias regiones como Argelia, Madagascar, Túnez, como también a Inglaterra, Canadá y varios estados de EEUU.

Su característica es el cumplimiento cabal de los principios de:

Publicidad: Esta se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble, desde el sistema de notificaciones durante el saneamiento, hasta la inscripción de los derechos en un Registrador de Títulos, un tercero con interés legítimo tiene siempre acceso para estar al día de la situación jurídica del inmueble registrado.

Legalidad: Esta surge del mismo proceso de depuración de derechos, que es el saneamiento. Desde el principio II de la ley 108-05 se dispone que ningún derecho puede ser registrado sin primero someterse a una depuración catastral correspondiente.

Autenticidad: Esta viene con el certificado de título, que es oponible a todo el mundo, inclusive al Estado, que es quien expide dicho documento con la garantía estatal correspondiente. Así lo expone el artículo 91 cuando señala que “El Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”.

Especialidad: Que es el principio que sirve para individualizar los inmuebles, en donde se le atribuye en el registro una hoja o las hojas consecutivas que sean necesarias, y este registro se hace de manera particular. Con la implementación de la ley 108-05, se introduce la noción de “registro complementario”, que distinto a la otrora ley 1542 sobre Registro de Tierras que contempla en esas mismas hojas la inscripción de los derechos principales y los accesorios, en el registro complementario se integran las incidencias jurídicas y legales que envuelvan al inmueble.

Este sistema Torrens guarda parecido con el sistema judicial antes descrito, en tanto que en nuestro ordenamiento se crea una jurisdicción especializada, que conforme al artículo 2 de la ley 108-05 (Modificado por el artículo 1 de la Ley No. 51, del 23 de abril de 2007, G. O. No. 10416), se compone por Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original, una Dirección Nacional de Registro de Títulos, y una Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

Igualmente, guarda relación con el Sistema Ministerial (que conforme la opinión de los doctrinarios Manuel Ubaldo Gomez (hijo) y Manuel Ramón Ruiz Tejada debería llamarse ‘Sistema Administrativo’), en tanto que existe una intervención directa del Estado a los fines de supervigilar los derechos reales, como además sus distintas operaciones.

 

Recapitulación

Luego de estudiados los distintos sistemas registrales y sus características, sus fortalezas y debilidades, sus orígenes y evolución histórica, queda claramente establecido que todo Estado de Derecho, se erija bajo el principio de Soberanía, siempre otorgará importancia y protección especial al régimen de tenencia de tierras dentro de su territorio soberano, promoviendo con esto no sólo la autoridad estatal, sino además el desarrollo social de sus habitantes.

En ese sentido, a pesar de las diferencias marcadas entre los sistemas informal, ministerial, judicial y Torrens, queda como común denominador el interés de clarificar la relación jurídica que pueda existir entre un terreno y su tenedor, y como la misma opera para los terceros. Inclusive el sistema Informal, con todas las críticas antes señaladas, evidencia una cultura de respeto moral a la condición de propietario, lo que –por supuesto– en el paradigma global contemporáneo no representa una garantía fiable frente a las distintas manipulaciones fraudulentas con la que se puede expropiar a una persona de su legítimo derecho de propiedad.

Así, tanto el sistema ministerial como el sistema judicial introducen elementos que tienden a garantizar, sea desde la administración pública o desde la administración de justicia, que estos derechos se correspondan con sus respectivos dueños y no sean turbados de forma ilícita, éstas garantías no resultan suficientes frente al Estado de Incertidumbre que genera la falta de especialidad dentro del sistema registral. Es así como el Sistema Torrens se constituye en una perfección de las debilidades presentes en los sistemas antes expuestos, en donde se toman aspectos positivos de los dos últimos antes mencionados, y se mejoran a través de criterios de especialidad, que hoy por hoy, son factibles gracias a un debido procedimiento de mensura, depuración de derechos ante el foro judicial y registro correspondiente.

Notas:
[1] COSSÍO Y CORRAL, Alfonso de, “Instituciones de Derecho Hipotecario”, segunda edición, editorial Bosch.  Barcelona, España., 1956.
[2] Tratado de Derecho Inmobiliario.
[3] Frente a esto, nuestro sistema contempla la figura del tercer adquiriente de buena fe a título oneroso, y ese período de incertidumbre sería el equivalente al plazo de un año luego del saneamiento catastral, con el que cuenta cualquier parte con interés legítimamente protegido de interponer formal recurso de revisión por causa de fraude (art. 86, párrafo I, ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario).
[4] Cabe aclarar que ‘transcribir’ y ‘registrar’ no es lo mismo: lo primero implica copiar in extenso un acto, lo segundo anotar los datos principales o esenciales, haciendo una especie de extracto del documento.
[5] Ciprián, Rafael, ob cit, pág. 250.
[6] Idem


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